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Vorschau-Bild: © Daniel Jedzura / shutterstock 
 

Späte Verjährung bei unwirksamer Abnahmeklausel in Bauverträgen (§§ § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2, Abs. 3 BGB; § 633 Abs. 2 Satz 1, § 638 Abs. 1 BGB i. d. F. vom 31.12.2001)

Dr. Jörg Deutscher
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
www.ts-law.de

Leitsätze:

a) Die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs des Bestellers gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB beginnt erst mit Abnahme der Werkleistung zu laufen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 8. Juli 2010 VII ZR 171/08). 
b) Eine von einem Bauträger gestellte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen soll, ohne dass dem Erwerber das Recht vorbehalten wird, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam. 
Für die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums gilt in diesem Fall eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme.

Bundesgerichtshof, Urteil v. 26.03.2026 – VII ZR 68/24

Praxishinweis:

Die klagende Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangt von der Beklagten einen Kostenvorschuss für Maßnahmen zur Beseitigung behaupteter Korrosionserscheinungen und Undichtigkeiten des Metall-Pultdachs einer Wohnanlage. Bei dem Objekt handelt es sich um ein älteres Mehrfamilienhaus, das von der Beklagten grundlegend saniert und durch einen Anbau erweitert wurde. Der ursprüngliche Holzdachstuhl mit Ziegeleindeckung wurde abgetragen und durch ein Vollgeschoss mit Pultdach ersetzt. Die Dacharbeiten wurden im Sommer 1999 abgeschlossen und von der Beklagten gegenüber den Handwerkern abgenommen. Die Wohn- und Teileigentumseinheiten wurden von der Beklagten in den Jahren 1999 bis 2001 durch jeweils gleichlautende Bauträgerverträge veräußert. In den anfangs geschlossenen Erwerberverträgen war jeweils vereinbart, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen solle. Zwischen Mai 2000 und Mai 2001 wurden Abnahmebegehungen durchgeführt. 

Nach erklärter Abnahme wurden noch zwei Wohneinheiten sowie ein Keller veräußert. Diese sogenannten Nachzügler-Verträge enthielten die Vertragsbestimmung: „Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist erfolgt.“
 

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