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Ende der fiktiven Schadensberechnung auch im Kaufvertragsrecht?

Vorschau-Bild: © Daniel Jedzura / shutterstock 

Ende der fiktiven Schadensberechnung auch im Kaufvertragsrecht?

Jens Böttcher
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
www.ts-law.de

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Leitsatz:

1. Der Käufer einer Immobilie, der Unwirksamkeit des vertraglichen Gewährleistungsausschlusses wegen arglistigen Verschweigens verdeckter Mängel durch den Verkäufer geltend macht, muss lediglich die objektiven Umstände darlegen und gegebenenfalls nachweisen, die einen hinreichend sicheren Schluss auf arglistiges Verschweigen bekannter Umstande zulassen.

2. Auch der Käufer einer mangelhaften Sache kann seinen Schaden nicht auf der Grundlage der fiktiven Mangelbeseitigungskosten berechnen, wenn er die Sache behält. Dies gilt insbesondere, wenn die fiktiven Mangelbeseitigungskosten den Sachwert des Gebäudes erreichen oder übersteigen. Ebenso wie im Werkvertrags-recht (vgl. BGH, IBR 2018, 196) ist auch im Kaufrecht aus Gründen des allgemeinen vertraglichen Schadensrechts eine solche Abrechnung mit dem Verbot der Überkompensation unvereinbar.

OLG Frankfurt, Urteil vom 21.01.2019 - 29 U 183/17 (nicht rechtskräftig)

Praxishinweis:

Die Käufer einer Immobilie nehmen den Verkäufer auf Schadensersatz aus einem Kaufvertrag wegen des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses mit der Behauptung der arglistigen Täuschung über Baumängel in Anspruch. Nach Übergabe der Immobilie hatten die Käufer feststellen müssen, dass die Dachtreppe und der Dachstuhl massiv vom Holzbock befallen sind. Teile hiervon waren während der Besichtigung vor Abschluss des Kaufvertrages mit Folie abgeklebt. Das Gebäude war zum Zeitpunkt der Übergabe außerdem massiv vom Kellerschwamm befallen, weil Teile der Wände in der Küche und an einem Kamin im Obergeschoss feucht waren. Die betroffene Wand in der Küche war zum Zeitpunkt der Besichtigung mit Korkplatten verkleidet und mit einer Eckbank zugestellt. Die Käufer berechnen ihren Schadensersatzanspruch auf der Grundlage der voraussichtlichen Sanierungskos-ten und der ihnen entstandenen Auslagen.



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